Quy Định Luật Chia Tài Sản Nhà Ở Khi Ly Hôn Hiện Nay Thế Nào?

Ly hôn là sự kiện pháp lý chấm dứt mối quan hệ hôn nhân được pháp luật công nhận hợp pháp và kéo theo đó là việc phân chia tài sản, trách nhiệm nuôi dưỡng con cái sau ly hôn. Trong đó, việc tranh chấp chia tài sản chung là nhà đất khi ly hôn thường xuyên xảy ra và có nhiều những vấn đề khiến cho việc giải quyết trở nên khó khăn.

Nhà ở, đất (bất động sản) đều được xác định là tài sản vì vậy để phân chia tài sản là bất động sản khi ly hôn cần nắm rõ nguyên tắc về giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn theo quy định tại Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

Khoản 1 Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận:

Khi ly hôn chỉ những tài sản chung vợ chồng vợ chồng mới được phân chia, các tài sản riêng xác lập trước hoặc trong thời kỳ hôn nhân nhưng đã có thỏa phân chia quyền sở hữu riêng thì sẽ không phải là tài sản chung có quyền phân chia.

Pháp luật tôn trọng quyền thỏa thuận chia tài sản của các bên, trong trường hợp tài sản các bên không thống nhất phân chia thì tòa án mới giải quyết theo quy định pháp luật chia tài sản khi ly hôn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình xác định về chia tài sản chung của vợ chồng sẽ chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật hôn nhân và gia định 2014 cách chia hướng dẫn việc chia tài sản nhà ở khi ly hôn nói riêng và tài sản nói chung như sau:

Do đó, cách chia bất động sản khi ly hôn là nhà ở hay nhà đất là tài sản chung:

• Nếu như là đất đảm bảo quy định tách thửa của Luật đất đai thì chia bằng hiện vật.
• Nếu là nhà không thể phân chia thì được chia theo giá trị tài sản.
• Nếu bên nào nhận hiện vật có giá trị hớn hơn phần được hưởng theo nguyên tắc chia tài sản thì sẽ phải thanh toán phần chênh lệch cho bên kia.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình hiện nay tài sản riêng bao gồm cả tài sản là bất động sản nhà đất sẽ không phân chia cụ thể:

Như vậy, các quy định về nguyên tắc giải quyết chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn cần tuân thủ các quy định chia tài sản trong các trường hợp như sống chung với gia đình hay lẫn lộn giữa tài sản chung và tài sản riêng.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 59 luật chia nhà đất nói riêng và tài sản nói chung xác lập quy định:

Các nguyên tắc giải quyết tài sản khi ly hôn tại điều này đã được hướng dẫn việc chia tài sản nhà ở khi ly hôn cụ thể tại Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2024/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.

Đồng thời, vấn đề chia tài sản nhà ở khi ly hôn đơn phương không bị ảnh hưởng bởi quyết định đơn phương hay thuận tình mà việc phân phân chia tài sản bao gồm nhà đất sẽ căn cứ vào các nguyên tắc nêu trên.

Theo quy định việc phân chia tài sản chung là nhà đất khi ly hôn sẽ theo nguyên tắc tự thỏa thuận. Trong trường hợp vợ chồng không đạt được thỏa thuận về chia tài sản là nhà đất khi ly hôn thì sẽ áp dụng cách chia theo quy định tại Điều 62 Luật Hôn nhân gia đình về chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn như sau;

- Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng: Không chia mà của bên nào sẽ thuộc về bên đó;

- là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản:

• Nếu các bên đều có nhu cầu sử dụng. không thỏa thuận được thì chia đôi có tính đến các yếu tố theo Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình và hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2024/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.
• Nếu chỉ một bên có nhu cầu, điều kiện sử dụng đất trực tiếp thì sẽ thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng theo nguyên tắc chia đôi.
• Nếu QSDĐ chung với hộ gia đình thì phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra để chia như trên.

- Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được chia theo quy định tại Điều 59 Luật hôn nhân và gia định 2014.

- Đối với loại đất khác thì được chia theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 61 Luật HN & GĐ 2014.

Vấn đề chia nhà khi ly hôn cũng thuộc chế tài quy định về chia tài sản khi ly hôn nói chung. Đối với tài sản là nhà không gắn liền với đất như nhà chung cư hay tài sản chung là nhà ở xây dựng trên quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên, hoặc người khác được quy định khi ly hôn chia đôi nhà theo nguyên tắc giải quyết tài sản ly hôn tại Điều 59 Luật HN và GĐ 2014.

Tuy nhiên, pháp luật chia tài sản là nhà ở ly hôn cũng quy định đến quyền lưu cư của vợ hoặc chồng khi ly hôn tại Điều 63 như sau: Quyền lưu cư cho vợ hoặc chồng khi chia nhà sau khi ly hôn tức là ly hôn vẫn ở chung nhà có thời hạn không quá 06 tháng kể từ ngày quan hệ hôn nhân chấm dứt theo quy định của pháp luật nếu như các bên không có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng nhưng đã đưa vào sử dụng chung trong thời kỳ hôn nhân thì luật chia tài sản nhà ở ly hôn vẫn xác nhận quyền sở hữu riêng của người đó. Nhưng khi vợ/chồng có khó khăn về chỗ ở thì có quyền lưu trú sau khi chia nhà ly hôn theo thời hạn quy định.

Quy định về phân chia tài sản nhà ở hay nhà đất có yếu tố nước ngoài có sự khác biệt so với ly hôn không có yếu tố nước ngoài bởi phải phù hợp với quy định chính sách sở hữu nhà đất với người nước ngoài của Pháp luật đất đai, Luật Nhà ở.

Khoản 3 Điều 127 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về ly hôn có yếu tố nước ngoài như sau:

Theo quy định của Luật nhà ở thì cá nhân người nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thành nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, giao dịch mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư nhà ở.

Vì vậy, khi ly hôn có yếu tố nước ngoài thì việc phân chia bất động sản vẫn theo nguyên tắc nhà là tài sản chung khi ly hôn chia đôi nhà ở nhưng khác về cách phân chia nhà ở theo hiện vật hay giá trị.

• Nếu nhà ở là tài sản chung vợ chồng là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư nhà ở thì có thể phân chia theo hiện vật, bên là người nước ngoài có thể được phân chi nhận hiện vật là nhà ở.
• Nếu nhà ở là tài sản chung nhưng không phải là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư nhà ở thì bên có yếu tố nước ngoài sẽ không nhận hiện vật mà sẽ nhận chia theo giá trị nhà ở, người Việt Nam sẽ nhận hiện vật và thanh toán phần giá trị tài sản nhà ở theo định giá.

Cách chia bất động sản khi ly hôn nó riêng và tài sản nói chung như đã nói sẽ phụ thuộc vào trường hợp các bên ly hôn tự thỏa thuận hoặc không tự thỏa thuận được vấn đề chia tài sản chung là nhà đất khi ly hôn sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cụ thể hướng dẫn việc chia tài sản nhà ở, nhà đất (bất động sản) khi ly hôn cần nắm rõ, xác định được vấn đề nhà đất là quyền sở hữu chung hay riêng, có thể phân chia theo hiện vật được không và định giá nhà đất trong trường hợp nhà đất là tài sản chung không thể phân chia.

Để có thể phân chia nhà đất khi ly hôn hay các tài sản khác thì điều trước tiên cần xác định được đâu là tài sản nhà đất chung, đâu là riêng của vợ hoặc chồng, chung của vợ chồng với người khác, di sản thừa kế riêng của vợ chồng, hay chỉ là đang quản lý mà không thuộc sở hữu của mình.

Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung vợ chồng như sau:

Trong đó, khoản 1 Điều 40 quy định về hậu quả của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân đó là phần tài sản được chia và các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ, chồng nếu như vợ chồng không có thỏa thuận khác.

Như vậy, những tài sản không nằm trong quy định về tài sản chung theo Điều 33 được xác định là tài sản riêng và sẽ không phân chia khi ly hôn.

Việc phân chia nhà ở khi ly hôn cần xác định cách thức phân chia tài sản là hiện vật hay theo giá trị tài sản và nhu cầu sử dụng thực sự của các bên sau ly hôn nhằm đảm vệ quyền lợi chính đáng của các bên đương sự khi ly hôn. Trong đó cần chú ý đến nguyên tắc bảo vệ phụ nữ đang nuôi con chưa thành niên, hoặc đã thành niên nhưng bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có thể tự lao động và không có tài sản riêng để nuôi sống mình.

Trong cách phân chia nhà ở sau ly hôn về cách thức nhận phần tài sản là nhà đất khi ly hôn như sau:

Khi tài sản là nhà đất nhỏ không thể chia vì không đảm bảo diện tích làm sổ đỏ mới khi chia theo quy định pháp luật thì sẽ không chia đôi các bên đều nhận hiện vật mà sẽ chia theo cách thức một bên nhận nhà đất, một bên nhận giá trị bất động sản như hình thức một bên bán nhà sau ly hôn cho bên kia sở hữu.

Trong đó, tính toán đến nhu cầu nhà ở thực sự của 2 bên, nếu cả 2 bên đều cần chi thì tùy tình hình thực tế để chia nhưng phải đảm bảo giá trị sử dụng của nhà ở mà không phải hình thức "chia đôi nhà ly hôn theo cách cơ học".

Đối với việc phân chia bất động sản có ở nhiều nơi nhiều hơn 1 thì ngoài nguyên tắc phân chia theo điều 59 cho 2 bên thì sẽ cần tính toán đến các nguyên tắc khác đó là:

- Xem xét nhu cầu về kinh doanh, buôn bán, nghề nghiệp của các đương sự để phân chia nhà ở cho phù hợp.

- Trong trường hợp giá trị định giá để chia bất động sản khi ly hôn có sự chênh lệch ở các khối nhà đất khác nhau thì người được sử dụng bất động sản sẽ trả phần giá trị chênh lệch cho người được chia nhà ở, đất đai có giá trị thấp hơn theo nguyên tắc chia đôi tài sản khi ly hôn.

Việc định giá nhà đất khi ly hôn ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên đương sự bởi không phải lúc nào nhà đất hay tài sản cũng được phân chia theo hiện vật mà có thể được phân chia theo giá trị tài sản.

• Định giá nhà đất cần phải đảm bảo đúng các quy định và giá thị trường (giá nếu bán nhà sau ly hôn) tránh trường hợp định giá theo khung giá đất của UBND tỉnh ảnh hưởng tới quyền lợi của người nhận giá trị bất động sản, nhà ở mà không được phân chia theo hiện vật.
• Định giá phải đủ các đương sự và thành phần Hội đồng định giá phải đúng quy định của pháp luật.